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【案例分析】餐厅选址永远不要犯的6个致命错误

【案例分析】餐厅选址永远不要犯的6个致命错误

餐厅门店 选址 为王,选错了地址,就算后天有十八般武艺也很难扭转败局。这篇文章通过列举六个 选址 失败案例,详细分析了选址中的要点,值得创业者多次阅读。

新场有风险,入市当谨慎!

东莞虎门国际购物中心,不少人认为在这里开店不错:周边有虎门汽车站,镇区核心商圈的五星级龙泉大酒店,边缘密集的居民区,自身配套虎门第一家巨幕影院,主力店大润发等。

然并卵,一切看似天时地利的优势,因为招商出现问题,资源整合不足,品牌落位规划欠缺,当初还找关系拿位置的商家,大多欲哭无泪。我们实力弱,关张的时候,邻居麦当劳还在奄奄一息地站着,那是我见过生意最差的麦当劳,最低的时候估计一天不过3000元。

当时,我看好这个购物中心引入了主力店大润发,在签合同时还特别留意餐饮集中的区域在哪,能否成行成市形成品牌聚力,是否在逛街购物人流的动线上,还委托朋友帮忙靠在麦当劳这颗大树隔壁。

可是,当我们进场筹建时,露天的广场通往地下餐饮区突然多了天花,开发商为了扩大招商面积创造业绩也是拼命利用空间做加法,牺牲原本的功能定位,更不在乎已进商家的存活,品牌布局混乱,动线破坏,可见度不高,广告位设置不够等等诸多因素,我们终于走进了自掘的坟墓。

我们撤时,原本招商的团队换了好多新面孔,还说你们可以在一楼街铺上挑一挑,看看能否有机会搬上街铺从头来过,对不起,我们无能为力,一个开局长达1年以上都还没有起色的购物中心给顾客和商家的打击是毁灭性的。

比目点评:

在二、三线城市,在建、待建,建成放空的购物中心很多,我们应该更多关注开发商的开发,规划,招商,运营,营销,物管等综合实力。私人老板、土豪的项目,千万不要被他的招商推广误导,要有自己的判断,宁可等开业后第二波品牌调整时找机会进入,也不要贸然第一个吃螃蟹。

 

楼中店千万不要

11年在调查广州体育西路城建大厦4楼店这个项目时,越秀城建集团总部还在这里办公。这个店店址设在一间超大饭堂,目标顾客就是本座大厦和附近几个甲级办公楼盘的白骨精们!当时我们预估就餐人流量一天至少2000人,这个基数对整栋30多层的大楼只有独家餐饮配套的我们按道理是得天独厚的优势。

可是,等我们开业后,形势转直下,一天不到1000人的消费远远不足以支撑我们的投资,更别提收益了。为什么?因为过于自信,过于盲目,我们干了迄今为止最大面积的店——900平方。

虽然,我们以低于写字楼的租金价格优惠进场,可是,我们阻止不了陆续有楼层清空的搬离,阻止不了越来越多周边餐饮配套楼盘的增加掠夺,阻止不了周末节假日休息时人去楼空的宁静,我们同样也高估了原饭堂顾客的消费能力。

况且,在纯办公区,敢把快餐店开上办公大楼4楼做店中店,周六经营一餐而周日全天休息停业的经营状况,今天回想起来,我们当时肯定吃了豹子胆。坚守一年后,我们不得不黯然关店。

比目点评:

做办公区生意,营业时间比较有限(周末几乎无生意),再加上门店设立在楼中,更加无法将外界的人流引入。这个案例告诉我们,选择店中店,要加倍谨慎。

 

二房东,千万别当真!

广州环市东店这个项目,从一开始我们就知道它的消防有硬伤。但之前一路做开澳门街,经营10年有余,我想,别人能做我就可以做。

事实上,从筹建到开业都很顺利,开业后生意上升趋势明显。但问题出在二房东上!他作为二包租,定位所承租的近2000多方的项目严重失误,将过气服装挡口塞满除了两个餐饮外的所有区域。春节期间本身是快餐业态生意的淡季,生意要守的。这老兄可倒好,开业刚刚3个月就开始拖欠大业主租金,他确实也损失很大,包下这项目改造据说投入了4百万,加装扶手梯,做外立面改造等,但无论如何,他违约了,殃及池鱼。

后来消防报建迟迟也解决不了,大业主强行收回房产,我店无辜的躺枪身亡。

总结:

有很多人在特定的时期,靠二手甚至三手商业房产的倒腾发财,而我们作为实体品牌,千万要小心各种陷阱。所以我们制定了绝不与三房东签约的天条。与二房东签约,必须拿到大房东的同意转租证明书面文件。做生意有很多风险,而能控制的风险必须扫清障碍,排除隐患。

 

眼光要看后两年!

专业批发市场商圈店5年前,当互联网经济对老百姓的日常生活还没有明显影响的时候,各种批发市场的经济是非常活跃的。经济的活跃是由人带动的,只要有人,快餐就不用担心。

而近年来,当淘宝,京东,天猫等越来越影响人们日常生活的时代来临时,一切经济消费的变化令人措不及防。就在去年末,我一口气签了几个批发市场商圈的店,有些还是今年开业的项目,一切都不一样了。

原来的固有认知不成立了,这类商圈的人去哪儿了?稀少的人流,冷清的生意,空荡荡的大堂,与往日记忆中欣欣向荣的商贸景致恍如隔世。

比目点评:

不要看现在人多,那只是表象。创业者需要考察的是商圈的经营业态,了解发展趋势和方向,对生意可持续性有个判断。

 

你看到的不一定是真的!

天河岗顶百脑汇店这个项目位于广州传统电脑相关产业的集散地。因为川流不息的人群,我认为72街生存没问题,实际是我看到的是假像。

因为从消费者的构成分析,这条街的人流停留性差,而且都是以物流打包送货路过为主的人群,我的店还是在该死的一楼半,还要缩进路面20米,业主把它当首层招租,租金过10万每月。

出来混迟早要还的,作为赌徒,我输得好惨。如果租金减半我确实还可以维持,但血淋淋的市场摆在这里,我只能含泪隐忍内心的苦楚。

总结:

这是一个典型的灯下黑案例,我们选址判断的标准看来光凭人流数量是远远不够的,我们还要考量有效人流。经济基础决定上层建筑,消费能力必须要和品牌属性匹配你才能精准定位。

 

畸形房产结构,倍受折磨

广州岗顶摩登百货店你见过一家快餐店从大门到后门纵深跨度70米的距离吗?这个项目就是这么畸形,像智利地图,狭长窄浅。

这家店原本是部队的停车场通道,由于地理位置实在太好,有本事的人就加建起建筑用来做商业。从破旧的房梁结构可以判断当年起楼的粗制滥造。为了在这个商圈占据一席之地,我们不惜代价几乎对整个临时建筑进行了加固,外立面改造等,投资巨大,差不多用了两家标准店的投资开出这家店,事实上开业后生意一直平平。

总结:

再来一次,我会仔细推敲投资预算,我会仔细预想顾客体验,没有人愿意吃个快餐还来个50米散步才找到柜台的。

因此,总结开来:

1、三房东绝不签约;2、房产有瑕疵勿入;3、没有产权不谈;4、不在人流动线上不谈;5、招牌位不好不谈;

来源:易正伟 72街创始人

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