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【干货】原广州真功夫总经理的14年 餐厅选址 心得

【干货】原广州真功夫总经理的14年餐厅选址心得

一家餐饮店面的选址有多重要?不少经历过风风雨雨的餐饮老板一致认为,选址的好坏在先天上就决定了这家餐饮店至少51%成功与否的可能性,完全靠后天运营管理能力力挽狂澜的例子少之又少。这篇文章由一位曾在真功夫工作,后创办72街的餐饮老兵所写,道出了选址的几大成功策略。

傍大款

我们创业起步的第一批三家店是08年6—9月一口气开业的。全部在广州,当时初生牛犊不怕虎,心中装着满满的信心和三个合伙人合计近40年的餐饮从业经验,我们野蛮的把其中2家店都与真功夫挨在一起。

为什么一定要开在真功夫旁边?那个时候真功夫在快餐市场如日中天,我们的这种行为叫傍大款!其作用是引起话题,博人眼球,在你的眼皮子底下模仿,你会试一下吗?

当然,我们这样的决定是经过思考的:一是把商圈做透,希望成行成市,优势互补;二是充分了解这两家真功夫的经营状况非常优秀,挨在一起人流量是有保障的。三是借势营销,我们认为与他有鲜明的差异化,刻意主动竞争,弥补他的营养有余,美味不足的特点。

傍大款的好处在于你不必在商圈调研上花费太多的成本,傍在大款旁边你的身价也会增值,从而不断强化有他就有你的印记。当年,真功夫起步阶段也是这样:哪里有麦当劳或肯德基就扑向哪里,调研成本省了,成功率也高。

选址的基础是对品牌的了解和营业额的准确预估

没有人天生会了解商圈,没有人天生会谈判,没有人天生会知道开餐饮要什么房产条件。一切都需要演练,培训。

训练的基础是你对自己品牌的了解:品牌由来,产品线,运营模式,厨房结构,到工程条件,顾客构成等。培训过程要总结。比如,商圈的选择,建立在大量的样本基础数据的前提下,我们能判断快餐最适合生存的商圈是“一批铁公鸡”(医院、批发市场、铁路、公路,机场。注:铁公鸡策略对快餐业选址总结到位),因为在这些地方快餐是硬需求,对于效率的要求也契合快餐属性。

又如,基于品牌的理解,选址必须需要符合市场的需求。也就是说,究竟开多大的店是最合适的?这一点对于餐饮投资至关重要,因为租金是按面积计算的,装修是按面积计算的,平效也是按面积计算的。

这里涉及两个概念:一是租金比,二是投资额。租金比衡量的是我们对生意的预判,到底预估的营业额准不准,租金相对是已知信息,只有生意预估需要专业的调研和计算,它决定了我们对店址的取舍态度。

目前租金比在10%—15%属正常,超过15%就属于偏高了,要慎重,超过20%基本就帮业主打工了。而投资规模我们是可以左右的,首先拿面积开刀,未来的趋势是小而优的餐饮瓜分天下,我们必须做减法和优化自己的后厨空间,从而缩小餐厅的实用面积,这结果就是省投资。

72街最近2年的标准实用面积从过去的250—300平方已下降到150—200平方,极限面积100方我们也可以设计出来一个标准餐厅,结果是年度店均投资总额降低30%那么生意呢?面积缩小,生意不受影响,这是面对近年来三高(租金、原材料、人工)成本不断攀升的对策之一。而业主的铺位不会对你量身定做,我们必须灵活应对,宁可租紧凑些也不要求排场。

回想起04到07年,还是在真功夫做老总的经历,三年里我大概开了80多家新店。最快的合同从谈判到签约用了2个小时就解决了。租金还不便宜,起步年租金过300万,我的信心来自于我们团队的预估,年营业额过1000万,开业后生意和我们预估的相差不过5%。

提醒和八大谨慎

没有铺位是非签不可的!利润是谈判谈出来的!

让对方先开条件!招牌位越多越好!选址决策要快人一步!好铺位可先交订金!吃亏就是福!

8大谨慎法则:

  1. 下行商圈要谨慎;
  2. 灯下黑要谨慎;
  3. 楼中店要谨慎;
  4. 畸形房产要谨慎;
  5. 买肥搭瘦要谨慎;
  6. 新盘新场要谨慎;
  7. 二房东要谨慎;
  8. 决策机制含糊要谨慎。

来源:易正伟

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